万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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