5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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