超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住房(fáng)“以旧换(huàn)新”的城市越(yuè)来越多。

就在4月23日，一线城市深圳也(yě)加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住(zhù)房“以旧换新”的城市已超过40个。

不过，《每日经济新闻》记(jì)者梳理发(fā)现，上述各城市(shì)推出的商品住(zhù)房“以旧换新”政(zhèng)策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以(yǐ)旧换新”的效(xiào)果也显露出了差异。

以郑州为例，截(jié)至4月24日下午，郑州市房产交(jiāo)易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完(wán)成登记入库，占试点阶段收(shōu)购计划的36%，房(fáng)源(yuán)总(zǒng)价(jià)在29万—318万元，这距(jù)离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换(huàn)新”试点工作正式启动还(hái)不到4天。而深圳本土(tǔ)房地产中介机构乐(lè)有家4月24日在接受记者采访时表(biǎo)示，他们(men)开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客(kè)户(hù)。

不过在业内人(rén)士看(kàn)来，由于二手房交易、评估时间较长(zhǎng)，目前各地住(zhù)房“以旧换新”政策整体(tǐ)的落地效果(guǒ)还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手房(fáng)评估价或交易(yì)价(jià)较低、可置换新房选择少等痛点。

最(zuì)大(dà)痛(tòng)点是卖(mài)掉旧房

其(qí)实早(zǎo)在2023年，就已有多个城市(shì)支持住房“以(yǐ)旧换新”活(huó)动。今年以来，越来越多(duō)的(de)城市加入(rù)进来。

从(cóng)各地支持“以旧(jiù)换新”的方式(shì)来看，主(zhǔ)要(yào)包括两(liǎng)种(zhǒng)：一是房企(qǐ)联合经纪机构对旧房优先推售，若(ruò)一定期限内旧(jiù)房售出则按流程购买(mǎi)新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定(dìng)新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的(de)主流。

4月(yuè)23日，深圳市房(fáng)地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前(qián)的4月19日，乐有家已与绿景(jǐng)白石洲正式开启“以旧换新(xīn)”活动，目前签约参与活动的客(kè)户已有7单。

来源：乐有家

乐有家大华股份大宗交易成交22.24万股成交额337.16万元方面(miàn)解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主(zhǔ)尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与(yǔ)“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到(dào)70.8%。推出“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪(jì)人(rén)咨询(xún)了解。

对于以旧换新的项目，乐有家也是有选(xuǎn)择的，其合作新盘(pán)是位于深圳南山区(qū)的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目(mù)折后单价8.3万元/平方米起，周边二手(shǒu)房价格(gé)为13万—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了(le)解到，目(mù)前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房(fáng)的(de)差价并不大，旧房售出后获得的房款能(néng)覆盖新房总价的60%以上，加上(shàng)客户也有一定的经(jīng)济(jì)积累，承担的经济压力不(bù)会很大。”乐(lè)有家方面表示，在流程上，客户可锁(suǒ)定意向房(fáng)源2个月(yuè)。2个月内旧房售出，则前期的订金自(zì)动转(zhuǎn)为购房款，继续(xù)新房交易流程；如果旧房未售出，客(kè)户可选(xuǎn)择退订新房，无违约责任。

不(bù)过，在广东省城乡规划院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)看来，“以旧换新”最大(dà)的痛点是(shì)卖掉旧(jiù)房。“目前(qián)，开发商参与以旧换新的协(xié)议(yì)，锁定(dìng)意向房源的(de)周期往(wǎng)往在2个月左右，意味着卖房周期往往在(zài)2个月(yuè)左右(yòu)，但二手房(fáng)往往很难在2个月内卖出(chū)。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂(guà)牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得(dé)了补偿。”

记者了解到，无论(lùn)是自有交易还是(shì)统一收购旧房，旧房(fáng)抵新房的房款比(bǐ)例(lì)一般都在60%—80%，最(zuì)高不(bù)超过90%。还有城(chéng)市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以(yǐ)旧换新”公告(gào)中明确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房(fáng)源总价的60%，指定楼盘是5个。

在不同(tóng)城市、不同(tóng)政策模式(shì)下，二(èr)手房抵扣的价格也不尽(jǐn)相同，有(yǒu)些低于市场价，有(yǒu)些则(zé)接近或略高于市(shì)场价。一位江(jiāng)苏苏州的二手房业主就表示(shì)，她的二手房在“以旧换新”过程(chéng)中是被官方收购的，其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市场化(huà)交易可能还卖(mài)不到评估价价(jià)格，主要换新的(de)几(jǐ)个指定楼盘刚好(hǎo)也是(shì)自(zì)己中意的。

李(lǐ)宇嘉认为，“以旧换新”关键是激发二手房业主(zhǔ)“依(yī)旧换新(xīn)”的动力，政策的出(chū)发点和落脚(jiǎo)点就是真正(zhèng)从满足业主住房消(xiāo)费升级的愿望，并从(cóng)降低置换成本、置换周期，并(bìng)能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时(shí)，卖不(bù)掉二手房则“无责退订新房”，这个很关键，可以(yǐ)给到参与活动的二手房(fáng)业主足够的安全垫。

二手房参(cān)与门槛较高

记者梳理发现，尽管目前不(bù)少城市提出了“以旧换新(xīn)”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果大华股份大宗交易成交22.24万股成交额337.16万元尚不明显。如(rú)从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参与“以(yǐ)旧(jiù)换新”的二手房源有规定门(mén)槛或要求，尤其是以国资平(píng)台(tái)等为(wèi)主体收购旧(jiù)房的。

以郑州(zhōu)为例，试点阶段收购的二手住(zhù)房需满(mǎn)足的条件包括但不限于：房(fáng)龄不能超大华股份大宗交易成交22.24万股成交额337.16万元过15年(nián)、如有房贷需还清、要位(wèi)于三(sān)环以内等(děng)。而试点阶段换房(fáng)，选购的新(xīn)建商品住房应是(shì)已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。

郑州城(chéng)发安居收购二(èr)手房“以旧换新”流程图(tú) 来源：郑州市房产交易(yì)服务平台

目前，在郑州市房产交(jiāo)易服务平台(tái)系统内，已有超过180套“以旧换新二手(shǒu)房”完成(chéng)登记入库，房源总价在29万—318万元，多数(shù)房源都是一居室或二居室，房源面(miàn)积大(dà)多(duō)数都在70平方米以下。目前(qián)郑州参与“以(yǐ)旧换新”的新盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。

近(jìn)日，记者以(yǐ)购房者(zhě)身(shēn)份采访郑州(zhōu)多(duō)个参与“以旧换新”活动的新(xīn)盘项目(mù)了解到(dào)，通过“以旧换(huàn)新”方式购买新(xīn)房并无特别限制，在售房源都可以选，全款(kuǎn)或者按揭贷款的付款方式(shì)都(dōu)可以，届时(shí)二手房被收购(gòu)后可(kě)以直接抵扣房款或首(shǒu)付，优惠折扣都按案(àn)场现时情况来定(dìng)。

再看扬州，该市鼓励(lì)支持(chí)开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点(diǎn)进行系(xì)列措(cuò)施。截至今年2月底，扬州市(shì)区已有逾200套(tào)二(èr)手房被房企直接(jiē)收购。据“扬(yáng)州发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手(shǒu)房收购总额约2亿元，带动(dòng)新房成交(jiāo)额近5亿元。

李宇嘉(jiā)建议，“以旧换新”前期可选(xuǎn)择资金链紧张、愿意让利的开发商参与，并通过“以旧(jiù)换新(xīn)”让开发商(shāng)获得参与活(huó)动能有效提振(zhèn)销售的好处，从而对市场其他开发商起到示范效应(yīng)。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更(gèng)好得到解决的。比(bǐ)如说从(cóng)评估的角度看，可以(yǐ)采取(qǔ)多家评估(gū)公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实(shí)际成交(jiāo)价、多次评估(gū)等方式进行。而对于纳(nà)入试(shì)点范围的房源，后续可以(yǐ)设立标准和划分结构，尤其是(shì)研究不同(tóng)类型二手房收购后的再(zài)利用模(mó)式等。

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