保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时报记者张一帆

4月22日晚间(jiān)，保利发展披(pī)露的最新财报显示，2023年，保利(lì)发展(zhǎn)全年实现营收规模(mó)3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿(yì)元(yuán)。在经营(yíng)层面，去库(kù)存战略的执行(xíng)帮助保(bǎo)利发展实现房企中唯一的4000亿级销售。同时，在连续第6年经营活动现金流为正的前提下(xià)，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心(xīn)38城(chéng)。

公司(sī)表示，2024年保利发展仍将坚持布局核心城市，把握“品质时代(dài)”机遇。在最新发(fā)布的行业(yè)白皮书中，保利发展提出应全方位理解“品质时代”，“品质时代”的关键是(shì)牢牢紧扣“用户思维”，以用(yòng)户为中心，推动整个行(xíng)业生态向高质量发展。

销售领跑：坚定去库存

保利发展2023年(nián)度实现营收(shōu)规模(mó)3468亿(yì)元，同(tóng)比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在(zài)百(bǎi)强房企整体销(xiāo)售规模呈两位数下滑的背景下，保利发展(zhǎn)全口径销售4222亿元，成(chéng)为行业唯一一家过4000亿的房企，市(shì)场占有(yǒu)率逆(nì)势提(tí)升至3.6%。保利发展称，2023年，公司采取积(jī)极灵活的营(yíng)销策(cè)略，坚决(jué)果断(duàn)去库存。

销售规(guī)模持续领跑，体现了保利发(fā)展(zhǎn)自2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保(bǎo)利发展就(jiù)确立了“稳经营、去库存、调结构、防风(fēng)险(xiǎn)”的经营策略，持续加强两级联动，以应对市场波动(dòng)。

保利发展表示，在管理(lǐ)层及时(shí)有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的销售结构持续优化：城市深耕效果持续凸显。公司在(zài)确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。市场占有率不断提升。公司(sī)2023年市(shì)占率3.6%，同比(bǐ)提(tí)升0.2个百分(fēn)点(diǎn)，其中，核心(xīn)38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占(zhàn)率超(chāo)过10%的城市共27个(gè)，单城市占率天花板不断突破提(tí)升。存量项目去化成(chéng)效(xiào)显著。公司加(jiā)大(dà)2022年之前获(huò)取的存量(liàng)项目(mù)去化力度，存量(liàng)项目签约金(jīn)额2575亿元，占全年销售金额的61%。人(rén)效进一步提升(shēng)。2023年，保利发展人均签约金额(é)与2022年持(chí)平，人均(jūn)交付套数比2022年(nián)提升26%。

同时，在谨慎保守的(de)会计政策下(xià)，公司当期销售(shòu)向未来收入转(zhuǎn)结的保障度较高(gāo)。截至报(bào)告期(qī)末，保利发展尚持(chí)有合同负债3772亿元，已(yǐ)售未回笼资金约966亿元，未来(lái)收入保(bǎo)障度高。

债务优化：

经营活动现金流为正

对比业绩快报，年报中新增披露的各项财务数据显示，保利发展在手资(zī)金充沛、负债进一步压(yā)降、现金流健康、债务结构持(chí)续优化(huà)。整体来看，在保持经营现金(jīn)流为正的前提(tí)下(xià)，保利发展实现了(le)资源补(bǔ)充和债务结构优化，实现了安全和发(fā)展的平衡。

保利发展在2023年实现了连续第六年(nián)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流为正。开源方(fāng)面，保利发展一手抢销售，一手抓(zhuā)回款，全年回笼金额4304亿元，销(xiāo)售回笼(lóng)率(lǜ)102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时(shí)通过加速参股项目投资回收(shōu)等方式，累计增加(jiā)可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产(chǎn)，全(quán)年新开工面(miàn)积1491万(wàn)平方米，同比下降37%；集(jí)中资源保障品质(zhì)交付(fù)，竣工面积4053万平方(fāng)米，完成29.1万套品质交付。

连(lián)续六年的经营活动现金净流入，保障了保利(lì)发展的“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币资(zī)金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。

降债务、降利息(xī)，双管齐下，债务结构(gòu)持续优化。截至(zhì)2023年末(mò)，保利(lì)发展(zhǎn)有(yǒu)息债务余额3543亿元，较(jiào)期初减少271亿元(yuán)。融资成本方面，年内公(gōng)司新增(zēng)融资(zī)1371亿(yì)元(yuán)，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至(zhì)3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结构进一步优(yōu)化：期末公司资产负债率76.55%、扣预收(shōu)资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百(bǎi)分点，现金短债比1.28，“三(sān)道红线”保持一贯绿档水平。

在行业普遍收(shōu)紧银(yín)根的背景(jǐng)下，保利发展逆势加码股东回报。按(àn)今年1月前期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了不(bù)超(chāo)过(guò)20亿元回购方案。

转型目标：新质(zhì)生产力

的基础设施服务商

进(jìn)入2024年，保利发(fā)展(zhǎn)仍然保持进取的态度。在资源端把握布局核(hé)心城市，在销售端秉持为客户(hù)建“好房子”，在(zài)两大高确定性战(zhàn)略规划指引下，结合公司多(duō)年管(guǎn)理经验沉淀出“总部+城市平台”扁(biǎn)平的两级管理架构，保利发展有望穿越新的地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端，在最新发布的《保利2023—2024年不动(dòng)产行(xíng)业白(bái)皮书》明确指出，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保(bǎo)持合理(lǐ)投资和土地储备，将(jiāng)投资(zī)聚焦到有确定(dìng)需求的优质区域。

在2023年，保利发(fā)展不仅是(shì)“销冠”，近年拿地(dì)金额也位(wèi)居行业首位(wèi)。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元(yuán)，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓(tuò)展(zhǎn)权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利(lì)能力。值得注意(yì)的是，公司拓展金额中(zhōng)99%位于核心38城。

在优质增量资源的补充下，保利发展土(tǔ)储结构持续优化。报告期末(mò)，公司土地储备计容建面7790万平方米(mǐ)，其中(zhōng)存量(liàng)项目(mù)6608万平方米，增量项(xiàng)目1182万平方米，存量项目占比下(xià)降8个百(bǎi)分点；核心38城(chéng)面积储备占比(bǐ)近7成，提升2.4个(gè)百分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子”被广泛认为是支持房(fáng)企跨(kuà)越新(xīn)周期的通行证。在今年的全国两会上，住建部部长倪虹(hóng)对(duì)房地产企业喊话(huà)：谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁(shuí)就能有市场、有发展、有未来。

2023年，保利发展完(wán)成29.1万(wàn)套(tào)产品交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意的是，保利发展今年进一步拓展“品质时代”的(de)内涵，将“服(fú)务(wù)”摆在了更为显要的位置。事实上，新一年的白皮书正式更名为不(bù)动产(chǎn)行(xíng)业白皮书。保利发展称，“房地产”大(dà)家(jiā)讨(tǎo)论得更多的是销售(shòu)，“不动产”注重资(zī)产价值和使(shǐ)用(yòng)价值(zhí)的双重属性(xìng)。而(ér)发展(zhǎn)不动产要坚持“用户思维”，以最终客户(hù)使用需求为根本出发点，全方位提升(shēng)产品和服务(wù)品质。

在白皮书中，保利发(fā)展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础设施服务(wù)商(shāng)”转(zhuǎn)型，从区域布局、产品(pǐn)业态到供应链技术创新、服务输出等方面(miàn)，为新质生产(chǎn)力提(tí)供硬件支撑和软件服(fú)务，持续助推社会经济的高质量(liàng)发展。

4月22日晚间，保利发展(zhǎn)披(pī)露的最(zuì)新财报显示，2023年，保利发展全年实现营收(shōu)规模3468.28亿元，归母(mǔ)净利润120.67亿元(yuán)，截至2023年末，公司货币资(zī)金余额1480亿元。在经营层面，去库存(cún)战略的执行帮助保利发展(zhǎn)实现(xiàn)房企(qǐ)中(zhōng)唯一的4000亿级销(xiāo)售。同(tóng)时，在连续第6年经营活(huó)动现金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额(é)中(zhōng)99%位于核心38城(chéng)。

公司表(biǎo)示，2024年保利发展仍(réng)将坚持布局核(hé)心城市，把握“品质时(shí)代”机遇(yù)。在最新发布的(de)行业白皮书中，保利发展提出应全方位理解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为(wèi)中心，推动整个行业生态向高质(zhì)量发展。

销售(shòu)领(lǐng)跑：坚定去库(kù)存

保(bǎo)利发展2023年度实现营收(shōu)规模(mó)3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元(yuán)，同比下(xià)滑34%。

在百强(qiáng)房企整体(tǐ)销售规模呈两位数下滑的背景下，保利发展全口径销售4222亿元(yuán)，成为行业唯一一(yī)家过4000亿的房企，市场占(zhàn)有率(lǜ)逆(nì)势(shì)提升至(zhì)3.6%。保利发展称，2023年，公司采取(qǔ)积极灵活的营销策(cè)略，坚决果断去库存。

销售规模持续领跑，体现(xiàn)了保利发展自2021年下半(bàn)年(nián)以(yǐ)来一以贯之(zhī)的“去库存”战(zhàn)略。2023年(nián)，保利(lì)发展就确立了(le)“稳经营(yíng)、去(qù)库存、调(diào)结(jié)构、防风险”的经营策略，持续加强两级联动，以应对(duì)市场波动。

保利发展表(biǎo)示，在管理层及时有效的(de)经营策略调整下，依(yī)托扁(biǎn)平的两级架构高效落地执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的销售结构持(chí)续优化：城市深耕效果持续凸显。公司在(zài)确定性强的核心(xīn)38城销售贡献近9成，同比提升2个百分(fēn)点。市(shì)场占有率不(bù)断提升(shēng)。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市(shì)共27个，单城市占(zhàn)率天花板不断突破提升。存量项(xiàng)目去化成效显著。公司加大2022年之前获取(qǔ)的存量项目去化力度，存量(liàng)项(xiàng)目签约金额2575亿元，占全年销售金(jīn)额的61%。人(rén)效进一步提升。2023年，保利发展(zhǎn)人(rén)均签约金额与2022年持平，人均交付(fù)套数比2022年(nián)提升26%。

同时，在(zài)谨慎保守的会计政策下，公司(sī)当期销售(shòu)向未(wèi)来收入转结的保障度(dù)较高。截至报(bào)告期末，保利发展(zhǎn)尚持有合同负(fù)债3772亿元，已售未回笼(lóng)资金约966亿元(yuán)，未来(lái)收入保障度高。

债务优化：

经营活动现金流为正

对比(bǐ)业绩(jì)快报，年报中新增披露的各项财务数据显(xiǎn)示，保利发展(zhǎn)在手资金充沛、负债进一步压降、现金(jīn)流(liú)健康、债务结构(gòu)持续优化。整体(tǐ)来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展实现了资源补充(chōng)和债务结构优(yōu)化，实(shí)现(xiàn)了安(ān)全和发展的平衡。

保利发展在 2023年实现(xiàn)了连续第六年的经营(yíng)活动现金流(liú)为正。开源方面，保利(lì)发展一手抢销中裕能源(03633.HK)4月25日回购741.67万港元，已连续3日回购售，一手抓回(huí)款，全年回(huí)笼金额4304亿元，销售(shòu)回笼率102%，其(qí)中当年销售回笼率78.3%；同时通过加(jiā)速参股项目(mù)投资回(huí)收(shōu)等(děng)方式，累计增加可(kě)动用(yòng)资金529亿(yì)元。节(jié)流方面(miàn)，公司以(yǐ)销定产(chǎn)，全年(nián)新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障(zhàng)品质(zhì)交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品(pǐn)质交付。

连续六年的经营活动现金净流入(rù)，保障了(le)保利发展的“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币(bì)资金余额1480亿元，保持在总资(zī)产10%左右的合理水平。

降债务、降利息，双(shuāng)管齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利发展有(yǒu)息债务(wù)余额3543亿元，较(jiào)期初减少271亿元。融(róng)资成(chéng)本方面，年内公司新增融资1371亿(yì)元(yuán)，综(zōng)合成本仅(jǐn)3.14%，其(qí)中(zhōng)，三年期直接融(róng)资成本最低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结(jié)构进一步优化：期(qī)末公(gōng)司资产负债率76.55%、扣预收资产(chǎn)负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现(xiàn)金短债比1.28，“三道红(hóng)线”保持一贯(guàn)绿档水平。

在行业普遍收紧银根的背景下，保利发展逆势加码股东(dōng)回报。按今年1月前期股东回报规划(huà)，将分红比(bǐ)例跃升至40%，中裕能源(03633.HK)4月25日回购741.67万港元，已连续3日回购相比此前提高1倍，同时(shí)保利发展还(hái)实施了不(bù)超(chāo)过20亿元回购方案。

转型目标：新(xīn)质生(shēng)产(chǎn)力

的(de)基础(chǔ)设施服(fú)务商

进入2024年，保利发展仍(réng)然保持(chí)进取的态度。在资(zī)源端(duān)把握布局核心城市，在销售(shòu)端秉持为客户(hù)建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结合公司多(duō)年管理经(jīng)验(yàn)沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发展有望穿越新(xīn)的地产周期，实现长(zhǎng)期可持续的(de)发展。

在资源端，在最(zuì)新发布的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出，“房企不(bù)能再走(zǒu)‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆(gān)，保持合理投资和土地(dì)储备(bèi)，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保(bǎo)利发展不仅是“销冠”，近年拿地金额也位居行(xíng)业首位。报告期内，公司共拓展(zhǎn)项(xiàng)目103个，总(zǒng)地价1632亿元(yuán)，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展(zhǎn)权益(yì)比提升16个百分点至(zhì)83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具(jù)有较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额(é)中99%位(wèi)于核心38城(chéng)。

在优质增量资源的补充(chōng)下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地(dì)储备(bèi)计容建面7790万(wàn)平方(fāng)米，其中存量项目6608万平方米，增量(liàng)项目1182万平方米，存量(liàng)项目占比下(xià)降8个百(bǎi)分点；核心38城面积储备占比近7成(chéng)，提升2.4个百分点(diǎn)。

在销售端，建“好房(fáng)子”被(bèi)广(guǎng)泛认为是支(zhī)持房企跨越(yuè)新周期的通行证。在今年的全(quán)国两会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊话：谁(shuí)能为群众建设好房子、提供好服务(wù)，谁就(jiù)能有市场、有(yǒu)发展、有未来。

2023年，保(bǎo)利(lì)发(fā)展完成 29.1万套产品交付，在交付提升的同时获得客户(hù)满意(yì)度提升。

值得注意的是，保(bǎo)利(lì)发展今年进一步拓展“品质时代”的内涵，将“服务(wù)”摆在了更为显要的(de)位置(zhì)。事实上，新一年的白皮(pí)书正式更名为不动产行业白皮书。保利发展称(chēng)，“房地产”大(dà)家讨论得更多(duō)的是销售，“不(bù)动产”注重资产价值和(hé)使用价值的双(shuāng)重属性。而发展不动产要坚持(chí)“用户思维”，以最终客户(hù)使用需求为根本(běn)出发点，全方位提升产品和服务品质。

在白皮书中(zhōng)，保利(lì)发(fā)展呼(hū)吁房企要积极向“新质生(shēng)产力的(de)基础设施服务商”转型，从(cóng)区域(yù)布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面，为(wèi)新质(zhì)生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发(fā)展。

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