首次！外资巨头，突然转向

楼市(shì)罕见一幕。

外资巨头(tóu)突然罕见(jiàn)唱多(duō)中国房地产市场，引发关注。瑞银(yín)大中华(huá)区房地产研究(jiū)主管分析师(shī)John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的(de)看跌之后，由于政府(fǔ)的援助，我们第一次对中国房地产行业变(biàn)得更加(jiā)乐观。”

从市场层面来看，中国房地(dì)产市场正陆续出现积极(jí)信号(hào)。其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨(zhǎng)；深圳楼市(shì)也出现复苏迹象，3月份二手房成(chéng)交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月(yuè)15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月同(tóng)期。

那么，在一系列利好信号的加持下(xià)，中国楼市何时将(jiāng)迎来拐点？

罕见唱(chàng)多

瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新(xīn)的采(cǎi)访(fǎng)中表示：“在三年的看跌之(zhī)后，由于政府的援助，我们(men)第一(yī)次(cì)对中国房地(dì)产行业(yè)变得更加乐观。”

他(tā)预计，国内住房(fáng)需求和供应将在明年某个时候恢复到(dào)历史平均水平，中国大(dà)型(xíng)地产开发商们的股票可能会出现(xiàn)反弹。

值(zhí)得一提的是，John Lam曾在(zài)2021年初罕见地对中国恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元下调至6港元(yuán)，是唯一一位给(gěi)予(yǔ)恒大卖出评级的分析(xī)师，震惊(jīng)市场。

站在(zài)当(dāng)前，John Lam认为，在经历了调整之后，中国房(fáng)地产行业(yè)正准备缓慢复(fù)苏。

John Lam预计，中国今(jīn)年的房地产(chǎn)行业销量和价(jià)格不会上涨，但降幅会有所缓解。他认为，按面积计算，今年国内住(zhù)宅销售可能会(huì)下降7%，低于2022年创(chuàng)纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降(jiàng)幅收窄。

John Lam预测(cè)，一旦房价稳定下来，被(bèi)压抑的需求将会回归(guī)，因为过(guò)去三年的房地产价格下跌周(zhōu)期导(dǎo)致人们(men)推迟购(gòu)买。

John Lam还提到(dào)，由于许(xǔ)多房地(dì)产企业已停止购买土地和(hé)建造房屋，从而减少了供应量。在(zài)楼市低迷期(qī)间，中国(guó)开发(fā)商的新屋开(kāi)工量下降了58%，远高于同期按面积计(jì)房地产销售37%的降幅(fú)。

John Lam认为，这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中国的房地产市场(chǎng)比日(rì)本更健康(kāng)，其危机程度也不及(jí)后者(zhě)严重。其原因是，中国(guó)城市化率和家(jiā)庭杠杆(gān)率(lǜ)较低，并且实施(shī)了严格的(de)外汇管制，这些因素结合(hé)在一起，使(shǐ)中(zhōng)国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

John Lam预测，期待房地产价格和新开(kāi)工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的(de)争论是购房者(zhě)需求如(rú)何(hé)恢复的宏观问题。

积极信(xìn)号

其实，从市场层面来看，中(zhōng)国房(fáng)地产市场正陆续出现积极信号，一线城市及新一(yī)线城市的回暖迹象(xiàng)愈发明显。

据中指院的统计数据显示，截至3月31日，重点城市二手房成交套数已连续6周(zhōu)环比增长，单周成交量一度达(dá)到2023年下半(bàn)年以来周度最高水平。另(lìng)据贝壳(ké)研(yán)究院监(jiān)测，今年以来，贝壳重点50城市(shì)二手房成交量持续向上修复，部分城市(shì)和产品价(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上涨。

具体来看，上海楼市的复苏较为明显，豪宅销售堪称火爆：

4月21日，融创外滩壹号院二(èr)期开盘，该项目单日销售额达(dá)99.97亿元，去化率(lǜ)100%，成为今年(nián)内(nèi)上海单盘销售额TOP2的项目(mù)。

4月18日，上海陆家嘴豪(háo)宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿元“楼(lóu)王”开场(chǎng)即(jí)被选购，单日(rì)收金70.27亿元(yuán)。

今年3月底，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里(lǐ)开盘，以196.5亿元销售(shòu)额直接刷新全国开盘纪录。

受益于豪宅销售火爆的带动，上(shàng)海新房房价(jià)指数环比涨幅已位列全(quán)国第一。据国家统计局数据显示，2024年3月，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二。

另外，深圳楼市也持续(xù)出现复苏迹象。据深圳市(shì)房地产信息平台公布的数据(jù)，3月份二手房成交套(tào)数达到4547套，其中二手住宅成交3840套，环比(bǐ)大增115.13%，创2023年4月份以来新高。

进(jìn)入4月(yuè)份，截至4月15日，深圳月内二(èr)手住宅成交(jiāo)套数达到2067套(tào)，超过3月份同期。

另据深圳(zhèn)市房地产中介协会发布的(de)数(shù)据，4月8日至4月14日，深圳(zhèn)全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再(zài)创(chuàng)2022年以(yǐ)来新(xīn)高。

其中，刚需是支(zhī)撑近期深圳二手房市场放量的重要力量。3月(yuè)份(fèn)深圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)结构(gòu)当中，60—90平方米住宅成交占比(bǐ)39%，成(chéng)交占比最大；户型方面，3月份三(sān)房户(hù)型成交占比42%，占(zhàn)比最大(dà)。

据北京市住(zhù)建委官网数据统计，今(jīn)年3月，二手房(fáng)网签(qiān)量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线(xiàn)”，并(bìng)创下了近一年来(lái)的最高点。

重(zhòng)大变(biàn)化

当前，我国房地产市场供求关(guān)系(xì)已发生重大变化。

光大证券在最(zuì)新的研报中指出(chū)，2024年监管(guǎn)层继续积极优化房地产政(zhèng)策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支(zhī)持房(fáng)地产责无旁贷，继续通过信贷、债券(quàn)、股权(quán)等综合方(fāng)式支持房地产融资，强调不(bù)同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升(shēng)经营性物业(yè)贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升。

光大(dà)证券表(biǎo)示，需求侧看，住(zhù)建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优(yōu)化(huà)“认房认贷(dài)”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对(duì)多孩家庭和人才购房(fáng)给(gěi)予进(jìn)一(yī)步支持等；随着地方政府楼市调(diào)控自主(zhǔ)性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区(qū)域分化或进一步加剧。

中银(yín)国际也认为，各地在“因城施策(cè)”框架下，需求端政策进入了新一轮发力(lì)期(qī)，或对市场的企(qǐ)稳和购房者置业情绪(xù)的修复有一(yī)定(dìng)效果。今(jīn)年行业供(gōng)给侧将持续出清，项目白名单的落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面。

校对：高源(yuán)‍‍‍‍