文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行(xíng找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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