万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(q鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ǐ)查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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