万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(y六朝是指哪六朝ǐ)神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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