近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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