5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这(日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗