5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(d顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱ī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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