近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，遭天谴什么意思，天谴什么意思解释一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资遭天谴什么意思，天谴什么意思解释收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

遭天谴什么意思，天谴什么意思解释　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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