OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租(zū)户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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