5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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