万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(r贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句uì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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