饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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