5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(ch许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校ǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(j许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校iē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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