饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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