5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gō中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分ng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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