万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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