一线城市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息(xī)为什(shén)么这么重(zhòng)要(yào)？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被称为“核(hé)弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是(shì)最后一个还(hái)在“认(rèn)真(zhēn)”实施这条政策的城市(shì)，最后(hòu)深圳(zhèn)是房价前三的(de)核心城(chéng)市。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风向标意(yì)义。

　　有分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二手房(fáng)回(huí)暖，然后二手(shǒu)房(fáng)回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市总体回(huí)暖(nuǎn)，最后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到(dào)官(guān)方文件。据证券时(shí)报21日消息，目前(qián)深(shēn)圳多家大(dà)行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前(qián)仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还(hái)需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严(yán)跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照(zhào)新的(de)规则进行(xíng)，但不会出台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些(xiē)事情(qíng)，是不用发(fā)文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个小区的参(cān)考价，很多南(nán)山、福田、宝安中心(xīn)区的高价(jià)盘，直接按照当时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还(hái)不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的(de)痛苦，才深知(一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次zhī)为(wèi)啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市场价(jià)1000万的房子(zi)，如果不“指导(dǎo)”，可(kě)以(yǐ)首付3成即300万；如果(guǒ)指导(dǎo)价打七折(zhé)即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的(de)部(bù)分(fēn)，实际(jì)首付(fù)去到了(le)510万，相(xiāng)当于首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大(dà)批量(liàng)买家，失(shī)去了购(gòu)房能(néng)力(lì)，相当于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二手(shǒu)房参考价(jià)以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实(shí)也确实证明了，这(zhè)条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨，其他(tā)的(de)泥(ní)沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家研(yán)究中心数据显示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当(dāng)年，深圳二手住宅(zhái)成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比下(xià)滑(huá)47％，全年成(chéng)交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记录，相(xiāng)较2020市(shì)场(chǎng)高(gāo)峰缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与二手房指(zhǐ)导价发(fā)布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅(fú)增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳各(gè)区二手(shǒu)房成交TOP10小(xiǎo)区中，过(guò)半成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中(zhōng)的人，才(cái)能深切的感知(zhī)其(qí)威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三(sān)年(nián)前高杠杆买了(le)2套(tào)华润城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据(jù)媒(méi)体推(tuī)测，如果案例属(shǔ)实，买(mǎi)家的实(shí)际(jì)购(gòu)房成本高达20万(wàn)/平(píng)，目前价格跌至14万/平(píng)，叠(dié)加这三(sān)年的房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一(yī)大(dà)批人(rén)这两年(nián)感受(shòu)到了太多“心酸(suān)”。二(èr)手房成交量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区房神话不再，房产中(zhōng)介的日(rì)子难过(guò)，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年(nián)以来(lái)，实施了二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳(zhèn)还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子(zi)女家庭和(hé)职(zhí)住平衡家庭购房(fáng)支持政策(cè)。上海也(yě)考虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭在新房计分(fēn)制度(dù)政策上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅(zhái)销售价格变动情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格(gé)仍(réng)然(rán)是同比(bǐ)去年(nián)依然是下降的(de)。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等(děng)城市价格(gé)都是同比上涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联合(hé)发文(wén)，全(quán)面(miàn)推动二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这(zhè)是一条(tiáo)被广泛好评的新政。对(duì)于激活二(èr)手房交易，具(jù)有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更(gèng)是指出：建筑业、房地产企业要(yào)发挥国民经(jīng)济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了(le)，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上(shàng)...

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