万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)作家许地山简介，许地山简介资料红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可(kě)能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn作家许地山简介，许地山简介资料)的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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