近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进行(x蜡的熔点是多少度íng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标