文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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