5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到202为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生2年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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