文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gō山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤ng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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