文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(c现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸óng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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