万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(h姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼uī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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