饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不(bù)对称等(děng)问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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