万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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