分压公式是什么，分压公式是什么意思

　　“现在的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标(biāo)的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个(gè)基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此分压公式是什么，分压公式是什么意思前(qián)没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表(biǎo)示(shì)，如(rú)果关注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其(qí)实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其(qí)实(shí)主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融(róng)资等各个方面(miàn)都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重视(shì)企业的(de)成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最(zuì)高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是(shì)否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍(réng)有(yǒu)部分房(fáng)企出现了(le)“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也(yě)由(yóu)此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，另外(wài)一(yī)半(bàn)也主要集(jí)中在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的(de)扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率(lǜ)提(tí)高(gāo)到一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债(zhài)率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央企(qǐ)确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对(duì)比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本(běn)面表现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表(b分压公式是什么，分压公式是什么意思iǎo)现等多维(wéi)度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游(yóu)应(yīng)用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料(liào)端(duān)息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民(mín)保(bǎo)有(yǒu)的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美国(guó)过去的数(shù)据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关的行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要(yào)从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流(liú)通股股东来(lái)看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金(jīn)都是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前(qián)几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的(de)家(jiā)居板块(kuài)也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的(de)广发策略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大(dà)流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过这类标的(de)大多(duō)在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一(yī)个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同(tóng)里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公司很容(róng)易一(yī)开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的(de)服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

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