5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(z护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗;'>护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗é)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(z护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗huàn)他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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