导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(t九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思óng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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