万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(ch玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次uán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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