近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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