近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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