万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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