近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(g2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗ōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(j2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗ìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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