导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zh家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内ōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内p>

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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