导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升g>（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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