导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xí0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号ng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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