饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(反函数的性质是什么意思，反函数得性质dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标反函数的性质是什么意思，反函数得性质准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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