5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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