5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右裤子175是几个x；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)裤子175是几个x33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(c裤子175是几个xì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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