5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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