OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cón五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方g)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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