近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译>15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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