饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suà读西的字有哪些，读喜的字有哪些n)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人读西的字有哪些，读喜的字有哪些(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(读西的字有哪些，读喜的字有哪些de)调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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