近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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