万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部6国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人4％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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